In unserer Produktlinie Worklean Private schauen wir uns heute die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter an, und zwar aus der Perspektive des Mieters. Für diese Situation gibt es in Worklean das geleitete Projekt Mieter 006 – Mieter beendet Mietverhältnis, mit Checkliste, Hinweisen und Musterdokumenten (Kündigungsmustern, Rückgabeprotokoll). Du kannst es kostenfrei und unverbindlich testen (registriere dich auf www.worklean.org).
Nachstehend gehen wir auf wichtige Punkte ein.
1. Beendigungsgründe feststellen
Um den Mietvertrag zu beendigen, brauchst du als Mieter einen Beendigungsgrund.
a) Ordentliche Kündigung
In der Regel kannst Du deinen Mietvertrag jederzeit ordentlich kündigen. Als Mieter hast du i.d.R. eine dreimonatige Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (z.B. Kündigung am 2. Mai wird zum 31. Juli wirksam)). Im Mietvertrag kann dir eine kürzere Kündigungsfrist eingeräumt werden, jedoch keine längere Kündigungsfrist (wäre wohl als AGB Klausel unwirksam).
Die ordentliche Kündigung ist i.d.R. ausgeschlossen, wenn für das Mietverhältnis eine feste Laufzeit oder eine Mindestlaufzeit vereinbart ist (nach der Rechtsprechung sind bis zu vier Jahre Mindestlaufzeit bei Wohnmietverhältnissen möglich). Werden Laufzeiten von mehr als einem Jahr vereinbart, muss der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen sein (§ 550 BGB). Schriftlich heißt, dass der Mietvertrag von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben ist und diese eigenhändigen Unterschriften in einer einheitlichen Urkunde zusammengeführt sind. Das bedeutet weiter, dass der Mietvertrag fortlaufend nummeriert ist (Seiten, Vorschriften) und etwaige Anlagen in den Vertrag einbezogen sind. Genügt der Vertrag nicht dem Schriftformerfordernis, dauert es trotz längerer Laufzeitvereinbarung höchstens ein Jahr, bis ordentlich gekündigt werden kann.
b) Außerordentliche Kündigung
Die außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund ist in § 543 Abs. 1 BGB geregelt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Der Gesetzgeber hat für einige Situationen den Inhalt des wichtigen Grundes normiert:
- vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache wird dem Mieter ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
- Nutzung der Wohnimmobilie ist mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden (§ 569 Abs. 1 BGB)
- bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch Vermieter, wenn zuwarten im Rahmen einer ordentlichen Kündigung oder sonstigen Beendigung nicht zumutbar ist (§ 569 Abs. 2 BGB)
c) Fristablauf
Das Mietverhältnis endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist.
Das Gesetz sieht zum Schutz des Mieters vor, dass die Vereinbarung einer Befristung nur zulässig ist, wenn ein zulässiger Befristungsgrund nach § 575 BGB vorliegt (z.B. Eigenbedarf) und der Befristungsgrund bei Ablauf der Befristung noch besteht.
Der Mieter kann auf diesen Schutz verzichten und den Fristablauf geltend machen, wenn ein Befristungsgrund fehlt oder weggefallen ist. Eine gesonderte ordentliche Kündigung muss nicht erklärt werden.
d) Aufhebungsvertrag
Willst Du das Mietverhältnis durch Aufhebungsvertrag beenden, brauchst Du die Zustimmung des Vermieters. Bedenke dabei, dass es für Vermieter i.d.R. nicht besonders attraktiv ist, einen Aufhebungsvertrag vor Abschluss der regulären Kündigungsfrist oder der vereinbarten Mindestlaufzeit abzuschließen, droht doch der Ausfall von Mietzahlungen bis ein Nachmieter gefunden ist.
Wenn du einen Aufhebungsvertrag schließen willst, solltest du dir Gedanken darüber machen, wer an deiner Stelle den Mietvertrag fortsetzen oder einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließen könnte, damit der Vermieter keinen Mietausfall hat. Dann besteht auch die realistische Möglichkeit, die Zustimmung des Vermieters zu einem Aufhebungsvertrag zu erlangen.
2. Beendigung planen
a) Neue Bleibe
Bevor du dein Mietverhältnis beendest, solltest du Klarheit darüber haben, wo deine neue Bleibe sein wird. Solltest du in einem neuen Mietverhältnis leben, ist die Kunst, den Zeitraum, in dem altes und neues Mietverhältnis nebeneinander bestehen, möglichst kurz zu halten, bedeutet das doch, dass du in diesem Zeitraum zweimal Miete bezahlst.
Für die Planung der Suche nach der neuen Bleibe kannst du gerne unser geleitetes Projekt Mieter 001 – Miete einer Wohnimmobilie oder auch Kauf einer Wohnimmobilie verwenden, jeweils bestehend aus Checklisten, Hinweisen und verschiedenen Dokumenten.
b) Rückgabe der Wohnung vorbereiten
Bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses reicht es i.d.R. aus, wenn Du dich mit der Planung der Rückgabe der Wohnung erst nach der Abgabe der Kündigungserklärung beschäftigst. Unter Umständen kann aber die Planung der Rückgabe aufwendig sein, so dass man zumindest einmal kurz in Gedanken die Rückgabe der Wohnung durchspielen sollte, bevor man das Mietverhältnis beendet. Folgende Dinge gilt es zu bedenken:
- Rückbau etwaiger Einbauten oder Umbauten
- Renovierung der Mietwohnung (Schönheitsreparaturen) und ggf. Durchführung von Instandsetzungsreparaturen (Beseitigung von Schäden, für die du verantwortlich bist)
- Räumung der Wohnung (Umzug planen)
- Rückgabetermin vereinbaren, ggf. auch Vortermin, um festzulegen, welche Arbeiten bis zur Rückgabe vereinbart werden müssen
- Schlüssel vollständig?
- Zählerstände ablesen
3. Beendigung und Rückgabe der Wohnung
a) Beendigungserklärung – Form, Frist und Zugang
Je nach Beendigungsgrund erklärst du die ordentliche Kündigung, außerordentliche Kündigung oder schließt einen Aufhebungsvertrag.
Die Kündigungserklärung muss schriftlich erklärt werden. Das bedeutet, dass du die Erklärung eigenhändig unterschreiben musst und dem Vermieter die Kündigungserklärung im Original zustellen musst. Um den Zugang der Kündigung sicher nachweisen zu können, hast Du folgenden Möglichkeiten:
- Möglichkeit 1: Kündigungserklärung wird persönlich im Beisein eines Zeugen dem Vermieter übergeben
- Möglichkeit 2: Kündigungserklärung wird im Beisein eines Zeugen in Briefkuvert gepackt und dann in den Briefkasten des Vermieters geworfen
- Möglichkeit 3: Kündigungserklärung wird im Beisein eines Zeugen in Briefkuvert gepackt und dann als eingeschriebener Brief an den Vermieter geschickt
Beachte die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats – § 573c BGB) bei der ordentlichen Kündigung. Die Kündigungsfrist beginnt erst mit Zugang der Erklärung beim Vermieter zu laufen. Falls Du die Kündigungserklärung mit der Post verschickst, solltest du zwei Werktage für den Versand einplanen.
Der Aufhebungsvertrag kann mündlich oder in Textform geschlossen werden. Aus Beweisgründen sollte zumindest ein E-Mail-Austausch über die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Eine Frist braucht nicht eingehalten zu werden.
b) Rückgabe der Wohnung
Die Rückgabe der Wohnung sollte in einem Vortermin mit dem Vermieter besprochen werden. Dabei kann unter anderem festgelegt werden, welche Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten der Mieter bis zur Rückgabe vornehmen muss. Weiter kann festgelegt werden, ob Umbauten oder Einbauten zurückgebaut werden müssen. Schließlich kann die Ablesung der Zählerstände und der Rückgabetermin vereinbart werden. Idealerweise erfolgt diese Vorbesprechung auf der Basis des Protokolls, dass bei Übergabe der Wohnung gefertigt wurde. Da kann man erkennen, welche Mängel bereits bei Einzug des Mieters bestanden haben und für die der Mieter nicht verantwortlich ist.
Bei der Rückgabe der Wohnung ist die Wohnung komplett geräumt. Die geräumte Wohnung wird von Vermieter und Mieter gemeinsam begangen und im Rückgabeprotokoll wird festgehalten, ob die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand bei Rückgabe war. Etwaige Beanstandungen werden im Rückgabeprotokoll festgehalten. Der Mieter gibt dem Vermieter sämtliche Schlüssel zurück. Auch das wird im Rückgabeprotokoll vermerkt.
c) Verspätete Rückgabe der Wohnung
Falls die Rückgabe der Wohnung nicht oder verspätet erfolgt, befindet sich der Mieter mit der Rückgabe der Wohnung in Verzug. Der Mieter schuldet dem Vermieter für die Zeit der verspäteten Rückgabe eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete. Unter Umständen kann der Vermieter auch Schadensersatz geltend machen. Beispielsweise kann der Vermieter Zahlung des Mehrbetrages verlangen, den er bei der Vermietung an den neuen Mieter erzielt hätte. Weiter kann der Vermieter Ersatz der Unterbringungskosten für den Nachmieter verlangen (vgl. § 546a Abs. 2 i.V.m. § 571 BGB) oder auch Erstattung von Räumungskosten, wenn der Mieter seiner Räumungspflicht nicht nachkommt und der Vermieter die Räumung der Wohnung organisiert. In diesem Fall kann er auch Ersatz der Kosten für Schönheitsreparaturen und ggf. weitere Instandsetzungsreparaturen, für die der Mieter verantwortlich war.
d) Was geschieht noch nach der Rückgabe?
Der Mieter muss sich bei der zuständigen Behörde (Einwohnermeldeamt) abmelden. Der Mieter hat auch Anspruch auf Rückgabe der geleisteten Kaution. Ggf. verzögert sich die Herausgabe der Kaution bis zum Vorliegen der Nebenkostenabrechnung (sollte binnen Jahresfrist nach Ende des Mietverhältnisses vorliegen).
Dann ist der Mieter auch schon wieder in seiner neuen Wohnimmobilie als Eigentümer oder als Mieter.
