Der Verkauf einer Immobilie ist kein Tagesgeschäft. Gut vorbereitet ist es aber auch kein Hexenwerk!
Worklean unterstützt dich mit seinem geleiteten Projekt Verkauf einer Wohnimmobilie (der exakte Name ist Immo 002 – Verkauf einer Wohnimmobilie) bestehend aus Checkliste, Hinweisen und verschiedenen Dokumenten. Auf Knopfdruck kannst du es einrichten – probiere es gerne hier aus.
Falls Du als Verkäufer dem Käufer über die Schulter schauen möchtest, kannst Du zusätzlich das geleitete Projekt Immo 001 – Kauf einer Wohnimmobilie hochladen. Lies dazu auch unseren Beitrag Kauf einer Wohnimmobilie – das schaffst Du. Dort siehst Du das ganze aus der Sicht des Käufers. Beispielsweise lohnt es sich, die Hinweise zum Kauf für den Käufer zu lesen. Beides kannst du unverbindlich und kostenfrei testen. Weiter stellt sich die Frage, wo Du die ganzen Unterlagen nach Abschluss des Verkaufs aufbewahrst. Dafür gibt es die Vorlage Privates, in der Du alles dauerhaft ablegen kannst. Wenn Du jetzt schon testen willst, hier geht’s zum Test.
So, jetzt aber zur Darstellung der wichtigsten Aspekte zum Verkauf einer Wohnimmobilie.
1. Vorbereitung des Verkaufs
Grundsätzlich solltest Du vier Dinge prüfen bzw. vorbereiten, wenn Du dich entschließt, deine Immobilie zu verkaufen:
- Steuerliche Implikationen des Verkaufs
- Status Quo Check
- Dokumentation
- Einschaltung eines Maklers
a) Steuerliche Folgen einer Veräußerung
Die Veräußerung einer Immobilie löst, je nach Bundesland, Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 und 6,5 % des Verkaufspreises aus. Lediglich die Übertragung der Immobilie in gerader Linie (z.B. von den Eltern auf Kinder oder Großeltern auf die Enkelkinder) oder auf Ehe- und Lebenspartner löst keine Grunderwerbssteuer aus. Es ist üblich, dass beim Verkauf der Käufer die Grunderwerbssteuer bezahlt. Allerdings haftet der Verkäufer auch dafür.
Neben der Grunderwerbssteuer fällt Einkommenssteuer auf den erzielten Gewinn an (= Veräußerungspreis – (Anschaffungskosten + Investitions-/Erhaltungskosten)), es sei denn du hast die Immobilie vor der Veräußerung 10 Jahre lang gehalten oder in den letzten drei Jahren selbst genutzt. Steuern fallen jedoch an, wenn du in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien veräußert hast. Im Übrigen ist dann auch Gewerbesteuer und zusätzlich Umsatzsteuer fällig.
b) Zustand der Immobilie
Vor dem Verkauf solltest Du den Zustand der Immobilie untersuchen und beschreiben. Dafür nimmst du Flurkarte, Grundbuchauszug und einen Grundriss der Wohn- und Nutzfläche zur Hand, fotografierst die Räumlichkeiten und den Außenbereich. Zudem solltest du die durchgeführten Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen aufführen. Ein Muster für ein solches Eckdatenpapier findest Du in unserem geleiteten Projekt Verkauf einer Immobilie (Dokument 003 – Wohnimmobilienverkauf – Eckdatenpapier).
Weiter solltest Du ein Maßnahmenpapier zur Immobilie erarbeiten, in dem festgehalten wird, welche Bau- und Renovierungsmaßnahmen und welche rechtlichen Maßnahmen durchgeführt werden sollten/könnten und was sie kosten. Auch dafür findest Du ein Muster in unserem geleiteten Projekt Verkauf einer Immobilie (Dokument 004 – Wohnimmobilienverkauf – Maßnahmenpapier).
Wichtig ist auch zu überprüfen, ob ein Energieausweis für die Immobilie vorliegt und ob dieser Ausweis dem neuesten Standard entspricht (nicht erforderlich für denkmalgeschützte Häuser). Weitere durchzuführende Prüfungen könnten die Legionellenprüfung sein.
Aus dem Eckdatenpapier und ausgewählten Punkten des Maßnahmenpapier kannst Du ein Exposee fertigen, mit dem Du die Immobilie im Markt präsentierst.
c) Dokumentation zur Immobilie
Für etwaige Kaufinteressen solltest Du die Dokumentation zu der Immobilie in einem Datenraum zusammenstellen. Eine Übersicht zu den erforderlichen Unterlagen findest Du in der Due Diligence Liste (Dokument 005 in unserem geleiteten Projekt Verkauf einer Wohnimmobilie). Für die Einrichtung des Datenraums und die Platzierung der Dokumente im Datenraum nimmst Du unser Muster Immo 003 – Datenraum für Wohnimmobilien Due Diligence. Du kannst den Datenraum in einem Unterordner zu dem Projekt Verkauf der Immobilie einrichten und den Zugang der Kaufinteressenten auf diesen Bereich beschränken. Unter Umständen lässt Du die Kaufinteressenten vor der Erteilung eines Zugangs eine Vertraulichkeitserklärung unterschreiben (Dokument 005 in unserem geleiteten Projekt Verkauf einer Wohnimmobilie).
d) Einschalten eines Maklers
Eventuell bietet es sich für dich an, für den Verkauf einen Makler hinzuzuziehen. Der Makler sollte den lokalen Markt, in dem deine Immobilie liegt, kennen. Er sollte in der Lage sein, deine Immobilie zu bewerten und dir einen Verkaufspreis vorzuschlagen, ggf. dir mitzuteilen, ob dein angedachter Verkaufspreis realistisch ist.
Ein guter Makler wird dir bei der Erstellung eines Exposees helfen und dich in Standardfragen, einschließlich den steuerlichen Folgen einer Veräußerung einer Immobilie beraten können.
Der Preis dafür ist die Erteilung eines Alleinauftrags für die Vermarktung der Immobilie, der aber zeitlich begrenzt sein kann. Im Grundsatz sollte eine Vergütung nur für den Fall der erfolgreichen Vermittlung gezahlt werden. Dabei schwanken die Maklerkosten – je nach Region – zwischen 3 und 6 % des Verkaufspreises (zzgl gesetzlicher Umsatzsteuer). Zeichnet sich die erfolgreiche Vermittlung ab, kann meist die Hälfte der Maklergebühren auf den Käufer abgewälzt werden (vgl. § 656c BGB).
2. Verkauf der Immobilie
Die Vorbereitung des Verkaufs, wie unter 1. beschrieben, ist der erste Schritt des Verkaufsprozesses. Danach kommt der Verkaufsprozess im engeren Sinne, beginnend mit der Platzierung der Immobilie im Markt (a), der Verhandlung mit den Kaufinteressenten (b), ggf. die Klärung der vorzeitigen Rückführung des bestehende Kredites des Verkäufers aus den Verkaufserlösen (c), der Abschluss mit einem bestimmten Kaufinteressenten (d) und der Vollzug des Kaufs (e).
a) Platzierung der Immobilie im Markt
Für die Platzierung der Immobilie stellst du eine Kurzbeschreibung und ein Exposee zusammen, ggf. mit Hilfe eines Maklers.
Solltest du einen Makler eingeschaltet haben, wird er in der Regel die Platzierung der Immobilie im Markt übernehmen. Er wird die Kurzbeschreibung auf seiner Webseite platzieren, seine Kunden anschreiben und die Immobilie auf den einschlägigen Plattformen unter Angabe seiner Kontaktdaten anbieten. Etwaigen Kaufinteressenten lässt er dann das Exposee zukommen.
Übernimmst du den Verkauf selbst, wirst du den Verkauf i.d.R. über die einschlägigen Plattformen steuern.
b) Die Kaufinteressenten
Die Kaufinteressenten melden sich bei dir oder dem Makler. Im ersten Schritt werden sie das Exposee erhalten. Sollte sie weiter Interesse am Erwerb der Immobilie haben, wwerden sie in den Datenraum eingeladen, um die Due Diligence durchzuführen.
Im ersten Schritt erhalten sie Hinweise zur Datenverarbeitung: sie müssen ihr Einverständnis zu der Verarbeitung ihrer Daten im Rahmen des Datenraumes erklären. Des Weiteren müssen die Interessenten eine Vertraulichkeitsvereinbarung unterschreiben. Jeder Kaufinteressent versichert in dieser Erklärung, dass er die Daten im Datenraum vertraulich behandelt und nur verwendet, um zu prüfen, ob er die angebotene Immobilie tatsächlich kaufen will.
Schließlich erhält der Kaufinteressent einen Link zum Datenraum und kann den Due Diligenceprozess starten. Parallel dazu erhält er einen Entwurf des Kaufvertrages, meist direkt von dem Notar, der mit der Beurkundung beauftragt werden soll. Der Kaufinteressenten sollte den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin erhalten (vgl. § 17 Abs. 2a BeUrkG).
c) Kaufvertragsverhandlungen
Die Verhandlungen zum Kaufvertrag sollten sich in Grenzen halten, da ein Kaufvertrag für den Erwerb einer Immobilie zum Privatgebrauch weitestgehend standardisiert ist.
So ist festgelegt, wer die Kosten trägt. Grunderwerbssteuer, Beurkundungskosten und Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung trägt der Käufer (ist i.d.R. auch nicht verhandelbar). Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, wird i.d.R. Kostenteilung vereinbart (vgl. § 656c BGB). Sofern der Käufer den Makler (zuerst) beauftragt hat, trägt er die Kosten alleine. Lediglich die Kosten der Löschung bestehender Rechte, wie etwa das Grundpfandrecht zur Finanzierung des Immobilienkredites des Verkäufers, trägt der Verkäufer.
Die Regeln zur Eigentumsübertragung und Kaufpreiszahlung sind standardisiert und tragen den Interessen der Beteiligten – Käufer, Verkäufer, Käuferbank und Verkäuferbank – Rechnung:
- Der Käufer will nicht zahlen, ohne dass die Eigentumsübertragung sichergestellt ist.
- Der Verkäufer will nicht Eigentum übertragen, ohne den Kaufpreis zu erhalten.
- Die Käuferbank will den Kredit nur auszahlen, wenn sichergestellt ist, dass sie erstrangig im Grundbuch abgesichert ist.
- Die Verkäuferbank will ihre grundbuchliche Absicherung nur aufgeben, wenn sichergestellt ist, dass ihre Finanzierung zurückgeführt wird. Wir erläutern den Mechanismus im nächsten Abschnitt.
Eventuell verlangt der Käufer die Aufnahme von Garantieerklärungen im Kaufvertrag oder die Durchführung von Reparaturen vor Abschluss des Kaufvertrages. Es liegt am Verkäufer, ob er darauf eingeht – sei es in Form von Garantien, der Durchführung von Arbeiten oder Abstrichen beim Kaufpreis – oder dieses Ansinnen des Käufers zurückweist.
d) Vorzeitige Rückführung des Verkäuferdarlehens
Vor dem Abschluss des Kaufvertrages muss der Verkäufer mit der Verkäuferbank reden. Er muss ihr mitteilen, dass die vorzeitige Ablösung des Verkäuferdarlehens ansteht. Die Verkäuferbank muss dem Käufer den Ablösebetrag mitteilen und dem Notar eine Löschungsbewilligung für die Löschung ihres Grundpfandrechtes überreichen.
e) Beurkundungstermin
Zum Beurkundungstermin treffen sich Käufer und Verkäufer beim Notar. Der Kaufvertrag sollte bereits endverhandelt sein. Nach Verlesung und Unterschrift des Kaufvertrages durch Verkäufer, Käufer und Notar fertigt das Notariat den Vertrag aus und gibt dem Verkäufer und Käufer die gewünschte Zahl von Abschriften, zunächst ohne Auflassungserklärung (die Ausfertigung mit Auflassungserklärung wird erst übergeben, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde).
Weiter hat der Notar hat von der Verkäuferbank die Löschungsbewilligung zusammen mit einem Treuhandauftrag erhalten (der Notar soll nur von der Löschungsbewilligung Gebrauch machen, wenn der Ablösebetrag für das Grundpfandrecht der Verkäuferbank auf das angegebene Konto angewiesen wurde). Der Käufer hat eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorgelegt, die Bank hat dem Käufer ein Muster für das Grundpfandrecht gegeben und im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages kann der Käufer auf der Basis der erteilten Belastungsvollmacht die erforderlichen Grundpfandrechte auf der Immobilie für die Käuferbank bestellen.
Sowohl Verkäufer als auch Käufer können sich mittels (notariell beglaubigter) Vollmacht von einer Vertrauensperson vertreten lassen (vgl. § 17 Abs. 2a BeUrkG). Jedoch wird es der Notar i.d.R. nicht akzeptieren, wenn die selbe Vertrauensperson für beide auftritt (ggf. befreit von den Beschränkungen des § 181 BGB).
f) Vollzug der Urkunde
Sobald der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt ist, reicht der Notar die Ausfertigung des Kaufvertrages mit Auflassungserklärung beim Grundbuchamt ein und beantragt die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer. Dabei legt er die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vor; das ist der Nachweis, dass die Grunderwerbssteuer an das zuständige Finanzamt gezahlt wurde.
Der Notar beantragt zudem die Löschung der Auflassungsvormerkung zur Sicherung der Eigentumsübertragung, nachdem er sich vergewissert hat, dass keine Einträge oder Anträge auf Eintragung von Grundrechten vorliegen, die nicht im Einklang mit der Vereinbarung im Kaufvertrag wären.
Anschließend übergibt der Verkäufer dem Käufer die Immobilie. Dabei kann ein Übergabeprotokoll gefertigt werden, das nicht notariell beurkundet werden muss. In dem Übergabeprotokoll wird festgehalten, dass die Kosten und Lasten entsprechend den Vorgaben des Kaufvertrages abgerechnet und bezahlt sind. Es werden die Zählerstände und etwaige Mängel festgehalten (soweit dies eine Abweichung zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zustand ist). Es werden die übergebenen Schlüssel und Dokumente notiert. Ggf. werden die Konten und die Kautionen aus laufenden Mietverhältnissen auf den Käufer übertragen. In dem geleiteten Projekt Immo 002 – Verkauf einer Wohnimmobilie ist ein Muster enthalten (008 – Übergabeprotokoll für Immobilienverkauf), dass du verwenden kannst, falls der Verkäufer kein Übergabeprotokoll vorlegt.
3. Fazit
Um einen guten Verkaufserfolg zu erzielen, muss der Verkäufer vor dem Start des Verkaufsprozesses Zeit investieren, um Eckdatenpapier und Maßnahmenpapier zu erarbeiten und den Datenraum für die Due Diligence vorzubereiten. Anschließend kann er den Verkaufsprozess strukturiert und sicher mit vernünftigem Zeitaufwand bis zum Verkauf und zur Übergabe steuern. Das geleitete Projekt Immo 002 – Verkauf einer Immobilie von Worklean gibt dem Verkäufer für den gesamten Prozess eine gute Unterstützung.
