Der Kauf einer eigenen Immobilie ist eine bedeutende Sache. Oft ist er begleitet von einer gewissen Unsicherheit und Nervosität. Das muss nicht sein. Bereite dich gut vor und plane mit klarem Kopf. Dann geht es fast wie von selbst.
Worklean unterstützt dich mit seinem geleiteten Projekt Kauf einer Wohnimmobilie (der exakte Name ist Immo 001 – Kauf einer Wohnimmobilie) bestehend aus Checkliste, Hinweisen und verschiedenen Dokumenten. Auf Knopfdruck kannst du es einrichten – probiere es gerne hier aus.
Falls Du als Käufer dem Verkäufer über die Schulter schauen möchtest, kannst Du zusätzlich das geleitete Projekt Immo 002 – Verkauf einer Wohnimmobilie hochladen. Dort siehst Du das ganze aus der Sicht des Verkäufers. Beispielsweise ist dort auch ein Kaufvertragsmuster hinterlegt. Beides kannst du unverbindlich und kostenfrei testen. Der Test könnte dann weitergehen mit dem geleiteten Projekt Mieter 006 – Mieter beendet Mieterverhältnis, mit dem Du dein Mietverhältnis beendest, bevor du in die eigene Immobilie einziehst (lies dazu Mietverhältnis beenden). Schließlich stellt sich die Frage, wo Du die ganzen Unterlagen aufbewahrst. Dafür gibt es die Vorlage Privates, in der Du alles dauerhaft ablegen kannst. Wenn Du jetzt schon testen willst, hier geht’s zum Test.
So, jetzt aber zur Darstellung der wichtigsten Aspekte zum Immobilienkauf aus Käuferperspektive.
1. Auswahl der richtigen Immobilie
Die Auswahl der richtigen Immobilie ist an zwei Dingen orientiert: deine Wunschvorstellungen und das verfügbare Budget. Die beiden Kategorien sind nicht unabhängig voneinander zu betrachten. Denn dein verfügbares Budget begrenzt deine Wunschvorstellungen beim Kauf der Wohnimmobilie. Im Übrigen solltest Du die zum Kauf angebotene Immobilie im Rahmen einer Due Diligence genau untersuchen.
a) Wunschvorstellungen
Mach dir die Mühe, deine Wunschimmobilie zu beschreiben! Es geht nicht nur um das Aussehen der Wohnung, sondern auch um das Drumherum. Zu folgenden Kriterien solltest Du Überlegungen anstellen:
Lage, Infrastruktur, Immobilientyp, Baujahr, Bauweise, Rechtliche Situation (Eigentum, Erbpacht, Wohnungseigentum, Dienstbarkeit, Belastungen, Lasten), Immissionen, Wohnfläche und Aufteilung, Nutzflächen und Freiflächen, Ausstattung, Renovierungs-/ Sanierungsstau, Betriebs- und Unterhaltskosten, Kaufpreis.
Mit einer Beschreibung deiner Wunschimmobilie kannst du gezielt auf die Suche gehen und auch einen Makler beauftragen.
Selbst wenn du nicht genau das Wunschobjekt findest, bist du in der Lage, jede Immobilie, die du besichtigst, gegen die vorgestellte Immobilie zu halten und zu sehen, inwieweit sie den Anforderungen genügt und ob erforderliche Kompromisse akzeptabel sind oder zu weit vom Wunschbild entfernt sind. In unserem geleiteten Projekt Immo 001 – Kauf einer Wohnimmobilie ist die Objektliste mit den genannten Kategorien verfügbar; du kannst das Dokument (Dokument 003) direkt in der Software ausfüllen. Im Anschluss kannst du die besichtigten Immobilien eintragen und gegen deine Wunschimmobilie halten.
b) Budget
aa) Eigenmittel und Fremdmittel
Dein Budget für den Kauf einer Wohnimmobilie setzt sich zusammen aus deinen Eigenmittel und den verfügbaren Fremdmitteln, d.h. Kapital, dass dir von Banken oder sonstigen Dritten (z.B. Familienangehörigen) zur Verfügung gestellt wird. Die Höhe der Fremdmittel, welche dir eine Bank zur Verfügung stellt, hängt maßgeblich von deiner Einkommenssituation ab. Unabhängig von der Bereitschaft der Bank, einen Kredit zur Verfügung zu stellen, wird allgemein empfohlen, dass die monatliche Belastung aus dem Kredit für Tilgung und Zinszahlung nicht 35 % des monatlichen Nettoeinkommens übersteigen sollte, wobei die Zinsbindung für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren bestehen sollte.
Du musst bedenken, dass etwa 20 % des verfügbaren Kapitals nicht für den Kaufpreis der Immobilie zur Verfügung stehen, sondern für Nebenkosten, Umzug, Einrichtung und Reservepuffer eingeplant werden müssen.
bb) Rechenbeispiel
Hast du beispielsweise insgesamt 500.000 € zur Verfügung, beträgt der maximale Kaufpreis, den du für eine Immobilie zahlen kannst, etwa 400.000 €. Die Empfehlung lautet, dass das verfügbare Eigenkapital zumindest die Nebenkosten abdecken soll.
Die nachstehen Tabelle illustriert das:
| Position | Kommentar | Beispiel in € |
| Verfügbares Eigenkapital | Dein Erspartes | 100.000 |
| Fremdkapital | Monatliche Belastung sollte maximal 35 % des verfügbaren Nettoeinkommens betragen (richtet sich nach Tilgungshöhe und Zinssatz (Marktsituation -> anfänglicher Zinsbindungszeitraum von 10 bis 15 Jahren) | 400.000 (monatliche Rate von ca. 1.833 €, bei Nettoeinkommen von ca. 5.200 € mit 2 % anfänglicher Tilgung und 3,5 % Zins p.a.) |
| Nebenkosten | Ca. 12 % des Kaufpreises (vgl. unten), für Grunderwerbssteuer (i.d.R. 5-6 %), Makler (meist 3,57 %, oft hälftig zwischen Verkäufer und Käufer, wenn Verkäufer den Makler eingeschaltet hat), Notar (ca. 1,5 %) und Grundbuch (ca. 1,5 %) | ca. 50.000 |
| Renovierungs-/ Mo-dernisierungskosten | Ggf. Gutachten und Angebote einholen und ggf. mögliche Eigenleistungen abziehen | 20.000 |
| Einrichtungskosten | Ggf. aus Finanzierungsaufwand herausnehmen und erst nach und nach die Einrichtung anschaffen | 20.000 |
| Strategische Reserve | Ca. 5 % des Kaufpreises zur Abdeckung unvorhergesehener Kosten | 20.000 |
| Maximaler Kaufpreis | 390.000 |
c) Due Diligence
Nicht überall, wo „Wunschimmobilie“ drauf steht, ist auch Wunschimmobilie drin. Bevor du eine Immobilie erwirbst, solltest Du sie genau untersuchen.
Zu überprüfen ist die rechtliche Situation des Grundstücks: wer ist Eigentümer? Welche Belastungen liegen auf dem Grundstück? Gibt es Vorkaufsrechte, Vormerkungen? Was steht in den den Belastungen oder Sonderrechten zugrundeliegenden Verträgen? Gibt es öffentlich-rechtliche Feststellungen, Beschränkungen, Regelungen?
Gibt es zu dem Bauwerk eine Baugenehmigung, Baubeschreibungen, Baupläne, Vermessungsnachweise, Abnahmeprotokolle? Wie sieht es mit den technischen Anlagen aus? Sind sie zeitgemäß? Wurden sie regelmäßig gewartet? Gibt es aktuell Rechtsstreitigkeiten zu dem Grundstück?
Besonderheiten gelten bei Wohnungseigentum. Hier sollte man sich die Protokolle zu den Wohnungseigentümerversammlungen, die Jahresabrechnungen für die WEG, die WEG-Beschlusssammlung, die Gemeinschaftsordnung, die Teilungserklärung und den Kostenverteilungsschlüssel vorlegen lassen.
Man sollte sich die Versorgungsverträge, Wartungsverträge, sonstige Verträge (wie Hausmeister- und Gebäudemanagementverträge) und die Versicherungsverträge vorlegen lassen. Man sollte sich bestätigen lassen, dass die Abgaben und Steuern auf das Grundstück vollständig bezahlt sind. Das gilt auch für etwaige Erschließungsbeiträge.
Sofern in der Immobilie Einheiten vermietet sind, sollte man sich ein Bild zu den einzelnen Mietverhältnissen machen.
Wenn etwas in den Unterlagen fehlt, solltest Du stets die mögliche Downside einkalkulieren.
Du solltest dir zu den vorgenannten Punkten umfassend Klarheit verschaffen bevor du dich für den Kauf einer Wohnimmobilie entscheidest.
In Worklean gibt es im geleiteten Projekt Immo 001 – Kauf einer Wohnimmobilie eine Due Diligence Liste (004 – Wohnimmobilienkauf – Due Diligence), die in Worklean bearbeitet werden kann. Lass dir die Unterlagen vom Verkäufer zuschicken und werte sie in deiner Due Diligence Liste aus.
2. Kauf der Immobilie
Der Kauf teilt sich auf in eine Vorbereitungsphase, die Beurkundung des Kaufvertrages und die anschließende Eigentumsumschreibung und Übergabe der Immobilie.
a) Vorbereitungsphase
In der Vorbereitungsphase lässt sich der Käufer vom Verkäufer die Unterlagen zu der Immobilie vorlegen und führt seine Due Diligence durch. Den Kaufvertragsentwurf sollte er mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin erhalten (vgl. § 17 Abs. 2a BeUrkG).
aa) Aufbau des Kauvertrages
Der Kaufvertrag für den Erwerb einer Immobilie zum Privatgebrauch ist weitestgehend standardisiert und bietet kaum Möglichkeiten zur Verhandlung.
So ist festgelegt, wer die Kosten trägt. Grunderwerbssteuer, Beurkundungskosten und Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung trägt der Käufer (ist i.d.R. auch nicht verhandelbar). Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, wird i.d.R. Kostenteilung vereinbart (vgl. § 656c BGB). Sofern der Käufer den Makler (zuerst) beauftragt hat, trägt er die Kosten alleine. Lediglich die Kosten der Löschung bestehender Rechte, wie etwa das Grundpfandrecht zur Finanzierung des Immobilienkredites des Verkäufers, trägt der Verkäufer.
Die Regeln zur Eigentumsübertragung und Kaufpreiszahlung sind standardisiert und tragen den Interessen der Beteiligten – Käufer, Verkäufer, Käuferbank und Verkäuferbank – Rechnung:
- Der Käufer will nicht zahlen, ohne dass die Eigentumsübertragung sichergestellt ist.
- Der Verkäufer will nicht Eigentum übertragen, ohne den Kaufpreis zu erhalten.
- Die Käuferbank will den Kredit nur auszahlen, wenn sichergestellt ist, dass sie erstrangig im Grundbuch abgesichert ist.
- Die Verkäuferbank will ihre grundbuchliche Absicherung nur aufgeben, wenn sichergestellt ist, dass ihre Finanzierung zurückgeführt wird. Wir erläutern den Mechanismus im nächsten Abschnitt.
Die Ergebnisse aus der Due Diligence fließen in den Kaufvertragsentwurf ein, z.B. in Form von Gewährleistungen oder Auflagen (beispielsweise bestimmte Rechte Dritter zu beseitigen oder bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchzuführen). Will der Verkäufer keine Gewährleistungen geben oder etwaige Auflagen erfüllen, wird ggf. der Kaufpreis angepasst.
bb) Anforderungen der beteiligten Banken
Der Käufer muss der Bank die angeforderten Unterlagen beibringen, um den Kreditvertrag abzuschließen. Sobald die Bank die Vorlage sämtlicher Unterlagen bestätigt und der Kredit genehmigt ist, kann der Kreditvertrag unterzeichnet werden. Vor dem Beurkundungstermin muss der Käufer regelmäßig eine Bestätigung seiner Bank beibringen, dass die Finanzierung des Kaufpreises gesichert ist.
Der Verkäufer muss mit seiner Bank vor dem Beurkundungstermin regelmäßig die vorzeitige Rückführung seines Kredites und die Löschung des Grundpfandrechtes abstimmen, dass zur Absicherung seiner Finanzierung im Grundbuch eingetragen ist. Die Verkäuferbank erteilt dem Notar ein Löschungsbewilligung mit der Treuhandauflage, davon Gebrauch zu machen, sobald der Ablösebetrag für ihre Finanzierung beim Verkäufer eingegangen ist.
b) Die Beurkundung
Der Kauf einer Wohnimmobilie ist ein beurkundungspflichtiges Geschäft. Beurkundungspflichtig bedeutet, dass der Notar den Kaufvertrag in Anwesenheit von Verkäufer und Käufer verliest. Dabei belehrt der Notar die Anwesenden über verschiedene rechtliche Angelegenheiten, wie beispielsweise, die Notwendigkeit alle relevanten Bestimmungen des Kaufs zu beurkunden, damit ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt, die Bedeutung einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung mit dem gesamten Vermögen oder die gesamtschuldnerische Haftung von Verkäufer und Käufer für die Notarkosten oder die Grunderwerbssteuer. Notar, Verkäufer und Käufer unterzeichnen die verlesene Urkunde. Anschließend fertigt das Notariat den Vertrag aus und gibt dem Verkäufer und Käufer die gewünschte Zahl von Abschriften, zunächst ohne Auflassungserklärung (die Ausfertigung mit Auflassungserklärung wird erst übergeben, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde).
Sowohl Verkäufer als auch Käufer können sich mittels (notariell beglaubigter) Vollmacht von einer Vertrauensperson vertreten lassen (vgl. § 17 Abs. 2a BeUrkG). Jedoch wird es der Notar i.d.R. nicht akzeptieren, wenn die selbe Vertrauensperson für beide auftritt (ggf. befreit von den Beschränkungen des § 181 BGB).
c) Absicherung der Beteiligten
Sobald der Kaufvertrag beurkundet und ausgefertigt ist, greifen die ausgeklügelten Mechanismen zur Abwicklung des Kaufvertrages.
aa) Absicherung des Käufers
Für den Käufer ist wichtig, dass er Eigentümer des Grundstücks wird, sobald er den Kaufpreis bezahlt hat und zwar nur mit den im Kaufvertrag vereinbarten Belastungen.
Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises sind i.d.R.
- die ranggerechte Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers,
- die Löschung der abzulösenden Rechte (wie beispielsweise das Grundpfandrecht der Verkäuferbank) bzw. die unwiderrufliche Möglichkeit des Notars die Löschung zu veranlassen und
- der Verzicht der Gemeinde auf Ihr Vorkaufsrecht.
Sobald diese Voraussetzungen vorliegen, wird der Notar dem Käufer eine Notarbestätigung schicken, dass die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit vorliegen. Der Notar verpflichtet sich darin das Eigentum umzuschreiben, sobald die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist (beispielsweise Eingangsbestätigung des Verkäufers oder Überweisungsnachweis des Käufers).
Um ganz sicher zu gehen, kann der Käufer die Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto des Notars vereinbaren. Dann sieht der Notar den Kaufpreiseingang mit eigenen Augen. Allerdings ist dieser Service mit Kosten verbunden. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € wird eine Gebühr von 935 € fällig.
bb) Absicherung des Verkäufers
Der Verkäufer will das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer nur übertragen, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Zudem will er sicher sein, dass er den Kaufpreis erhalten kann, auch wenn der Käufer nicht mehr kaufen will.
Der Verkäufer wird durch den Vertrag wie folgt abgesichert: Es ist sichergestellt, dass die Eigentumsumschreibung auf den Käufer nur erfolgt, wenn der Kaufpreis für die Wohnimmobilie gezahlt ist (vgl. vorstehend aa)). Weiter hat der Verkäufer mit dem beurkundeten Kaufvertrag regelmäßig einen vollstreckbaren Titel gegen den Käufer auf Zahlung des Kaufpreises. Der Käufer muss sich nämlich im Rahmen des Kaufvertrages mit seinem gesamten Vermögen der sofortigen Zwangsvollstreckung in Höhe des Kaufpreises unterwerfen. So kann der Verkäufer sofort gegen den Käufer vollstrecken, wenn der Käufer nicht bezahlen will.
cc) Absicherung der Käuferbank
Die Käuferbank will als Grundpfandrechtsgläubiger an dem gekauften Grundstück besichert sein, sobald sie den Kredit für den Erwerb ausgezahlt hat.
Für die Käuferbank wird im Rahmen der Beurkundung regelmäßig ein sofort vollstreckbares Grundpfandrecht zur Absicherung des Immobilienkredites auf dem Grundstück bestellt und alsbald eingetragen (noch vor Kaufpreisfälligkeit). Das Grundpfandrecht wird dabei nicht vom Verkäufer persönlich, sondern vom Käufer als Vertreter des Verkäufers bestellt. Der Verkäufer erteilt dem Käufer zu diesem Zweck in dem Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht. Im Kaufvertrag wird dabei vereinbart, dass das Grundpfandrecht zunächst nur belastet werden darf, um den Kaufpreis zu bezahlen. Damit die Vollmacht nicht missbraucht wird, wird festgelegt, dass sie nur vor dem beurkundenden Notar ausgeübt werden darf.
dd) Absicherung der Verkäuferbank
Die Verkäuferbank will ihre grundpfandrechtliche Sicherung an dem Grundstück erst aufgeben, wenn sie den Ablösebetrag für ihren Kredit erhalten hat.
Die Verkäuferbank muss im Rahmen des Verkaufs des Grundstücks an den Käufer der Löschung Ihres Grundpfandrechtes zustimmen. Die Bank wird dem Notar zu diesem Zweck eine unbedingte Löschungsbewilligung erteilen und dem Notar die treuhänderische Auflage erteilen, davon nur Gebrauch zu machen, wenn der Ablösebetrag auf dem von ihr benannten Konto eingeht.
d) Eigentumsübertragung und Übergabe der Immobilie
Sobald der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt ist, reicht der Notar die Ausfertigung des Kaufvertrages mit Auflassungserklärung beim Grundbuchamt ein und beantragt die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer. Dabei legt er die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vor; das ist der Nachweis, dass die Grunderwerbssteuer an das zuständige Finanzamt gezahlt wurde.
Der Notar beantragt zudem die Löschung der Auflassungsvormerkung zur Sicherung der Eigentumsübertragung, nachdem er sich vergewissert hat, dass keine Einträge oder Anträge auf Eintragung von Grundrechten vorliegen, die nicht im Einklang mit der Vereinbarung im Kaufvertrag wären.
Anschließend übergibt der Verkäufer dem Käufer die Immobilie. Dabei kann ein Übergabeprotokoll gefertigt werden, das nicht notariell beurkundet werden muss. In dem Übergabeprotokoll wird festgehalten, dass die Kosten und Lasten entsprechend den Vorgaben des Kaufvertrages abgerechnet und bezahlt sind. Es werden die Zählerstände und etwaige Mängel festgehalten (soweit dies eine Abweichung zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zustand ist). Es werden die übergebenen Schlüssel und Dokumente notiert. Ggf. werden die Konten und die Kautionen aus laufenden Mietverhältnissen auf den Käufer übertragen. In dem geleiteten Projekt Immo 001 – Kauf einer Wohnimmobilie ist ein Muster enthalten (005 – Übergabeprotokoll für Immobilienverkauf), dass du verwenden kannst, falls der Verkäufer kein Übergabeprotokoll vorlegt.
3. Fazit
Der Kauf einer Immobilie ist aufwendig. Jedoch können die Aufgaben Schritt für Schritt sicher und strukturiert bewältigt werden. Das geleitete Projekt Immo 001 – Kauf einer Immobilie von Worklean gibt dir eine gute Unterstützung.
