1. Es kommt auf die Perspektive an
Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben im Rahmen des Mietverhältnisses Pflichten. Die jeweils andere Partei kann die Einhaltung der Pflichten einfordern. Je nach Verletzung kann sie ggf. Erfüllung, Unterlassung oder Duldung verlangen. Bisweilen gibt es auch Schadensersatzansprüche oder die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden.
a) Vier verschiedene Perspektiven
Wir betrachten vier verschiedene Situationen:
- Szenario 1: Du bist Mieter und dein Vermieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietverhältnis
- Szenario 2: Du bist Mieter und Du, der Mieter, verletzt deine Pflichten (oder befürchtest, sie zu verletzen) aus dem Mietverhältnis
- Szenario 3: Du bist Vermieter und dein Mieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietverhältnis
- Szenario 4: Du bist Vermieter und Du, der Vermieter, verletzt deine Pflichten (oder befürchtest, sie zu verletzen) aus dem Mietverhältnis
Wollte man jedem Szenario gerecht werden, müsste man vier verschiedene Darstellungen zu dem Thema liefern.
b) Vier geleitete Projekte
Worklean macht genau das. Es gibt vier verschiedene geleitete Projekte (= Vorlagen) zu dem Thema, jeweils passend für eines der vorgenannten Szenarios. Für den Vermieter gibt es eine Darstellung seiner Pflichten und die Rechtsfolgen bei einer Pflichtverletzung (= Szenario 4).
Die geleiteten Projekte in Worklean zu den vier vorbeschriebenen Szenarios haben die folgenden Titel:
- Szenario 1: Mieter 002 – Pflichten des Vermieters und Ansprüche des Mieters
- Szenario 2: Mieter 003 – Pflichten des Mieters und Ansprüche des Vermieters
- Szenario 3: Vermieter 002 – Pflichten des Mieters und Ansprüche des Vermieters
- Szenario 4: Vermieter 003 – Pflichten des Vermieters und Ansprüche des Mieters
2. Pflichten des Vermieters und den Rechten des Mieters
Nachfolgend geben wir in Tabellenform eine Übersicht zu den Pflichten des Vermieters und den Rechten des Mieters. Willst Du passgenaue Checklisten mit Hinweisen und Musterdokumenten, solltest du dich registrieren (vgl. die Titel der geleiteten Projekte oben unter 1. b) – Sign up (und schaue nach geleiteten Projekten (= Vorlagen), wie vorstehend unter 1. b) ausgeführt). Du kannst es kostenfrei und unverbindlich testen.
a) Pflichten des Vermieters
Der Vermieter hat die folgenden Pflichten:
| Pflichten des Vermieters | Inhalt der Pflicht |
| Gewährung der Mietsache (Hauptpflicht) | dauerhafte, ungestörte Nutzung der Wohnung Beeinträchtigungen durch andere Mieter oder die Umgebung gilt es zu vermeiden bzw. zu unterbinden |
| Instandhaltung der Wohnung | Pflege und Erneuerung von Boden, Fenstern, Türen, Balkonen, Fassaden Wartung von Anlagen bzw. technischen Vorrichtungen Schönheitsreparaturen (soweit nicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen) |
| Instandsetzung der Wohnung | Reparatur der Heizung, der Regenrinne, undichter oder nicht schließender Türen oder Fenster; Reinigung verstopfter Abwasserrohre, Beseitigung von Schimmel in der Wohnung, selbst wenn der Mieter dafür verantwortlich war, weil er nicht ausreichend gelüftet oder geheizt hat (Kosten muss dann aber der Mieter tragen) Kleinreparaturen (soweit nicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen) |
| Verkehrssicherungs-pflichten | Haus und Grundstück, ggf. auch die angrenzenden Bürgersteige, in einem verkehrssicheren Zustand halten, d.h. dass sie ohne Gefahr für Leib und Leben von den Mietern des Hauses sowie dem passierenden Publikumsverkehr genutzt werden können. Bestimmte Verkehrssicherungspflichten können auf den Mieter übertragen werden (z.B. Streudienst, Treppendienst) -> Vermieter hat aber Kontrollpflicht |
| Informationspflichten | Rechtzeitige Pflicht bzw. Obliegenheit, bestimmte Maßnahmen anzukündigen, die den ungestörten Gebrauch beeinträchtigen könnten oder für die Gewährleistung der Mietsache relevant sind (Renovierungsmaßnahmen, Reparaturen, Besichtigungen) |
| Nebenkosten | Rechnungslegungspflicht -> Vorlage von Belegen nur Erstattung der Betriebskosten (gemäß Mietvertrag und BetrKVerordnung) verlangen (umfasst auch Wartungs- und Prüfkosten als Instandhaltungskosten, jedoch nicht Anschaffungs- und Erneuerungskosten) nur die tatsächlichen Kosten einem Mieter zuschlüsseln (-> vgl. dazu die Heizkostenverordnung -> bis 2026 müssen fernablesbare Messgeräte eingebaut werden. Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Aufschlüsselung der Kosten, insbesondere der sonstigen Kosten (in Abrechnung muss erklärt werden, worauf die Kosten anfallen) Abrechnungssaldo (Verrechnung der Vorauszahlungen auf die tatsächlichen Kosten) |
| Klingel und Briefkasten | Vermieter darf Namensschilder nur mit Zustimmung des Mieters anbringen; Vermieter ist verpflichtet, Kosten zu übernehmen, wenn er Vorgaben zur Gestaltung der Schilder macht. |
b) Rechte des Mieters
Der Mieter kann bei Pflichtverletzungen des Vermieters verschiedene Ansprüche haben.
| Anspruch des Mieters | Inhalt des Anspruchs |
| Erfüllungs-/ Leitungsanspruch | Ist die Nutzung der Mietsache nicht gewährleistet, kann der Vermieter die Gewährleistung verlangen. Dazu gehört beispielsweise die Instandsetzung einer Mangelhaften Mietsache. |
| Unterlassungs-anspruch | Beispielsweise könnte der Mieter vom Vermieter verlangen, Störungen des Gebrauchs der Mietsache zu unterlassen |
| Auskunftsanspruch | Mieter kann zu bestimmen Maßnahmen Auskunft verlangen (Modernisierung, Mieterhöhung, Nebenkostenerhöhung) |
| Mietminderung Mangelbeseitigung | Eine große Rolle spielt in der Praxis die Mietminderung bei Mängeln der Mietsache Die Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel bei Vertragsschluss bekannt ist oder wenn der Mangel nicht unverzüglich angezeigt wird. Beeinträchtigungen durch energetische Modernisierungsmaßnahmen müssen für Zeitraum von bis zu drei Monaten hingenommen werden. |
| Ersatzvornahme | Nach Ablauf einer gesetzten Frist darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen, wenn der Vermieter mit der Behebung des Mangels in Verzug ist. Vermieter trägt die Kosten. |
| Schadensersatz | Mieter kann vom Vermieter Erstattung der Schäden verlangen, die aus Mangel entstehen. |
| Beendigung des Mietverhältnisses | Mieter kann immer ordentlich kündigen. U.U. berechtigt die Beeinträchtigung der Nutzung der Mietsache zur außerordentlichen Kündigung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht zumutbar) |
3. Pflichten des Mieters und Rechte des Vermieters
Nachfolgend geben wir in Tabellenform Übersichten zu den Pflichten des Mieters und den Rechten des Vermieters. Willst Du passgenaue Checklisten mit Hinweisen und Musterdokumenten, solltest du dich registrieren – Sign up (und schaue nach geleiteten Projekten (= Vorlagen), wie vorstehend unter 1. b) ausgeführt). Du kannst es kostenfrei und unverbindlich testen.
a) Pflichten des Mieters
| Mietzahlung | jeweils bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte |
| Mietkaution | maximal 3 Monatsmieten bei Wohnraummiete; Barkaution kann in drei gleichen Monatsraten erbracht werden. |
| Hausordnung | Beachte, insbesondere Ruhezeiten, Schließzeiten, Treppenreinigung, Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume und Garten |
| Pfleglicher Umgang | normale Nutzung erlaubt |
| Meldung von Mängeln | unverzügliche Anzeige von Mängeln; ansonsten Verlust der Gewährleistungsansprüche und ggf. Schadensersatzpflicht für Folgeschäden |
| Schönheitsreparaturen | nur soweit aufgrund Mietvertrag auf den Mieter wirksam übertragen (keine starren Fristen – kann nur verlangt werden, wenn abgewohnt) |
| Kleinreparaturen | bis zu 100 € im Einzelfall; Deckelung auf Maximalbetrag pro Jahr; nur soweit aufgrund Mietvertrag auf den Mieter wirksam übertragen |
| Verkehrssicherungs-pflichten | nur soweit aufgrund Mietvertrag auf den Mieter wirksam übertragen |
| Untervermietung | nur mit Zustimmung des Vermieters; bei berechtigtem Interesse muss Vermieter zustimmen (z.B. Aufnahme des Ehepartners, Wechsel in bestehender WG) |
| Besichtigung | bei Mängeln, begründeter Verdacht der vertragswidrigen Nutzung, Nachmieter, Verkauf |
| Tierhaltung | kann vom Vermieter auf Kleintiere in üblicher Zahl beschränkt werden |
| Grillen | Verbot hängt ab von dem Grad der Belästigung der anderen Bewohner |
b) Rechte des Vermieters
| Anspruch des Vermieters | Inhalt des Anspruchs |
| Erfüllungs-/ Leitungsanspruch | Besteht, wenn Mieter die Miete nicht zahlt oder die Kaution nicht leistet, oder übernommene Reparaturverpflichtungen bzw. Verkehrssicherungspflichten nicht durchführt. |
| Unterlassungs-anspruch | bei Verstößen gegen Hausordnung oder Mietvertrag und das pflichtgemäße Verhalten darin besteht, den Verstoß zu unterlassen (z.B. Untervermietung oder Grillen) |
| Schadensersatz | Vermieter kann vom Mieter Erstattung der Schäden verlangen, die aus Beschädigung der Mietsache entstehen oder aus Aufwendungen für Maßnahmen, für deren Durchführung der Mieter verantwortlich war (z.B. Schönheitsreparaturen), aber erst nach Fristsetzung. |
| Beendigung des Mietverhältnisses | Vermieter kann außerordentlichen Kündigung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar) |
4. Fazit
Dieser Beitrag gibt einen tabellarischen Überblick zu den Pflichten und Rechten von Vermieter und Mieter in einem Wohnraummietverhältnis. Detaillierte Hinweise findest Du in den geleiteten Projekten, bestehend aus Checkliste, Hinweisen und ggf. Musterdokumenten. Gehe zu www.worklean.org, registriere dich und teste es kostenfrei und unverbindlich.
